Décret tertiaire 2030 : ce que ça change vraiment pour votre éclairage

Le Dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), plus connu sous le nom de « décret tertiaire », fait suite à la loi ELAN de 2018. Il impose une réduction progressive de la consommation d'énergie finale sur tout bâtiment tertiaire de plus de 1 000 m² :

• −40 % en 2030
• −50 % en 2040
• −60 % en 2050

Référence par rapport à une année de consommation choisie entre 2010 et 2019. Tous les ans, vous devez déclarer la consommation réelle sur la plateforme OPERAT gérée par l'ADEME.

Le sujet est passé sous silence pendant des années. Il devient brûlant en 2026 : les premières échéances intermédiaires arrivent et la plateforme commence à publier les performances. Voici ce qu'il faut savoir, sans jargon.

À qui ça s'applique exactement

Le DEET concerne tous les bâtiments tertiaires ≥ 1 000 m² SHON (surface hors œuvre nette) :

• Bureaux (privés et publics)
• Commerces et galeries marchandes
• Hôtels, restaurants
• Établissements scolaires et universitaires
• Hôpitaux et cliniques (avec des dérogations partielles)
• Bâtiments administratifs
• Entrepôts et plateformes logistiques (la partie tertiaire des sites mixtes)
• Salles de sport, piscines (vis-à-vis du chauffage et de l'éclairage)

Sont exclus :

• L'habitat (logement social, résidentiel)
• L'industriel pur (ateliers de production) — soumis à d'autres dispositifs (CEE, audit ISO 50001)
• Les bâtiments < 1 000 m²

Ce que vous devez déclarer

Sur OPERAT, chaque assujetti déclare chaque année :

1. La consommation d'énergie finale par usage (chauffage, ECS, climatisation, éclairage, autres). Tout ce qui passe par votre compteur — gaz, électricité, réseau de chaleur, fioul.
2. Les données d'activité : surface, occupation, heures d'ouverture, équipements particuliers.
3. La performance par rapport à l'année de référence choisie.

La plateforme publie un rapport de performance par bâtiment. Et oui, c'est visible par vos clients, vos investisseurs, vos partenaires.

Les sanctions — réelles et croissantes

L'État a longtemps été indulgent. Plus depuis 2024 :

• Mise en demeure par le préfet en cas d'absence de déclaration ou de progression insuffisante
• Publication du nom de la structure défaillante sur un site officiel (« name and shame »)
• Amende administrative : jusqu'à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment et par déclaration manquante

Les sanctions vont s'alourdir vers 2027-2028 quand les premières non-conformités intermédiaires seront documentées. Pour les fonds d'investissement immobiliers, ne pas être conforme DEET, c'est se priver de cession à terme (les acquéreurs scrutent OPERAT).

L'éclairage : le levier #1 pour démarrer

L'éclairage représente entre 15 et 30 % de la consommation d'énergie finale d'un tertiaire (source : ADEME, Chiffres-clés de l'énergie).

C'est aussi le poste le plus simple à traiter :

1. Périmètre clair — c'est isolable, séparable des autres usages
2. Retour rapide — ROI 2-4 ans selon site (vs 10-15 ans sur la rénovation thermique enveloppe)
3. Rentable sans subvention — depuis la suppression des CEE éclairage (février 2026), c'est l'économie d'énergie qui porte seule le ROI, et elle suffit
4. Aucune perturbation d'activité (chantier en horaires décalés)
5. Amélioration immédiate du confort des occupants (IRC, uniformité, gestion)

Un relamping LED bien fait + gestion (détection présence, gradation crépusculaire, scénarios) divise la consommation éclairage par 3 à 6. Sur un bureau 1 500 m² typique consommant 50 000 kWh/an en éclairage, on tombe à 8 000-15 000 kWh/an. Soit 5-7 % de la conso totale en moins — autant de gagné sur l'objectif −40 %.

Stratégie « low-hanging fruit » 2026

Voici comment on conseille à nos clients tertiaires de structurer leur trajectoire DEET :

Année 0 — Audit énergétique global (obligatoire de toute façon)

Faites-le avec un BET énergie qui inspecte chauffage + clim + éclairage + ECS + ENR. Coût typique : 3 000-8 000 € selon taille. Délivrable : un plan d'actions chiffré et priorisé.

Année 1 — Relamping + gestion (priorité absolue)

Pourquoi en premier ? Parce que c'est le poste le plus rentable, même sans les primes CEE (supprimées en février 2026 — voir notre stratégie 2026 sans CEE). Le ROI rapide vous donne du cash-flow pour financer les actions suivantes.

Économie typique : 5-10 % de la conso totale en une seule action.

Année 2-3 — GTB / régulation chauffage et climatisation

Pilotage horaire fin, détection d'occupation par zone, programmation des équipements. ROI 24-48 mois.

Économie typique : 10-15 % supplémentaires.

Année 3-5 — Enveloppe (si bâtiment ancien)

Isolation toiture, remplacement menuiseries thermiques, traitement des ponts thermiques. Plus cher, plus long, mais nécessaire si vous voulez tenir −50 % en 2040.

Économie typique : 15-25 % supplémentaires.

Année 5+ — Production locale (PV, géothermie, récupération chaleur)

Couvre les derniers % et prépare la trajectoire −60 % 2050.

Cas concret : bureau 2 000 m² rue de Paris

Voici un cas réel (anonymisé) d'un client tertiaire de Boulogne :

• Année de référence (2018) : 280 000 kWh/an (gaz + élec)
• Objectif 2030 : 168 000 kWh/an (−40 %)
• Conso 2024 : 265 000 kWh/an (−5 %, principalement effet des hivers doux)

Action 1 — Relamping + gestion (Q2 2026, ROI ≈ 4 ans) :

• Économie estimée : 22 000 kWh/an → −7,9 % de la conso totale
• Coût : ~20 000 € (chiffrage sans prime — les CEE éclairage sont supprimées depuis février 2026)

Action 2 — GTB et régulation thermique (Q4 2026, ROI 36 mois) :

• Économie estimée : 35 000 kWh/an → −12,5 %
• Coût net : ~25 000 €

Action 3 — Isolation toiture + VMC double flux (Q2 2027, ROI 7 ans) :

• Économie estimée : 45 000 kWh/an → −16 %
• Coût : 80 000 €

Total après 3 actions : 117 000 kWh/an évités, soit −42 %. Objectif 2030 atteint en 2027.

Sans relamping initial, l'objectif aurait été plus tendu — et surtout le client aurait dû avancer le cash sans le gain immédiat qu'apporte le relamping.

Ne pas être pris au dépourvu en 2030

À fin 2026, la moitié des bâtiments tertiaires assujettis n'ont pas encore commencé leur trajectoire DEET. C'est explicable : sujet technique, plateforme OPERAT pas très lisible au début, attente d'une « tolérance » qui n'est jamais venue.

À fin 2027-2028, ceux qui ne sont pas sur une trajectoire claire vont apparaître en rouge sur OPERAT. Pour les fonds, les bailleurs et les syndics — c'est un signal financier.

Le bon timing pour démarrer, c'est 2026. Avec un relamping qui se rembourse en 2 à 4 ans et amorce les actions suivantes. Pour le montage financier post-CEE, voir décret tertiaire : la stratégie 2026 sans CEE.

Comment on intervient sur ce sujet

S Connect réalise les lots éclairage + gestion des trajectoires DEET en Île-de-France. Concrètement :

• Audit éclairage gratuit + photométrie DIALux + ROI précis (voir notre méthode d'audit)
• Étude économique avec équivalent kWh / kWhEF / kWh cumac — directement injectable dans la déclaration OPERAT
• Plan de financement chiffré (leasing, éco-PTZ Pro, sur-amortissement) — les fiches CEE éclairage étant supprimées depuis février 2026
• Installation en horaires décalés (zéro impact activité)
• Documentation finale (photométrie post-travaux, attestation de mise en service, certificat conformité NF EN 12464-1) pour votre DOE

Pour les trajectoires DEET complètes (chauffage, clim, ENR), nous travaillons en partenariat avec des BET énergie référencés. Vous pilotez le projet, nous gérons le lot éclairage qui paie les actions suivantes.

Pour aller plus loin

• Page officielle ADEME : Dispositif Éco Énergie Tertiaire
• Plateforme déclarative : OPERAT
• Texte de référence : Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019

Et chez nous :

• Page pilier Relamping LED
• Relamping bureau & tertiaire — la page la plus pertinente pour le DEET
• Audit éclairage : la méthode complète

Si vous voulez commencer par un audit éclairage gratuit sur votre site tertiaire, contactez-nous ou appelez au 06 52 82 06 85.